भवन के पुनर्विकास के दौरान ऋण देने वाले बैंक का अधिकार सुरक्षित: बॉम्बे एचसी

पुनर्विकास अवधि के दौरान ऋणदाता का अधिकार हमेशा सुरक्षित रहता है, बॉम्बे हाई कोर्ट ने हाउसिंग सोसाइटी, डेवलपर और ऋणदाता के लिए दिशानिर्देश तय करते हुए कहा है कि जब पुनर्विकास के मद्देनजर ऋणदाता के पास एक फ्लैट गिरवी रखा जाता है।

न्यायमूर्ति गौतम पटेल और नीला गोखले की खंडपीठ ने हाल ही में कहा कि अदालत को ऋणदाता बैंक को एक नया बंधक विलेख निष्पादित करने की आवश्यकता नहीं है और इसलिए कोई निर्देश जारी नहीं किया जा सकता है, जो उसे एक नया बंधक निष्पादित करने के लिए मजबूर करता है।

एचसी जयलोन इम्पेक्स और उसके तीन निदेशकों - जय, करण और पुष्पा कौशिक - द्वारा दायर एक याचिका पर सुनवाई कर रहा था, जिनके पास खार में नगेट को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड में एक फ्लैट था, जिसे पुनर्विकास किया जाना था। चूंकि फ्लैट पंजाब नेशनल बैंक (पीएनबी) के पास गिरवी था, इसलिए पुनर्विकास के लिए बैंक की एनओसी की आवश्यकता थी। 32 फ्लैटों में से 30 फ्लैटों के लिए एनओसी मिल गयी थी.

2010 में, पीएनबी ने जयलॉन को 24 करोड़ रुपये की ऋण सुविधाएं दीं; यह हाउसिंग सोसाइटी में फ्लैट नंबर 9 के समान बंधक द्वारा सुरक्षित किया गया था। 2018 तक जयलॉन के खाते को गैर-निष्पादित परिसंपत्ति (एनपीए) घोषित कर दिया गया। पीएनबी ने ऋण वसूली न्यायाधिकरण के समक्ष वसूली कार्यवाही शुरू की।

सोसायटी को अगस्त 2020 में बीएमसी से एक नोटिस मिला जिसमें कहा गया था कि इमारत "पुरानी, जीर्ण-शीर्ण, खतरनाक और मानव निवास के लिए अनुपयुक्त" हो गई है और तत्काल कदम उठाने का निर्देश दिया गया था। एक संरचनात्मक ऑडिट रिपोर्ट में कहा गया है कि व्यापक क्षति हुई है, जिसमें खंडित पाइपलाइन, रिसाव के कारण वनस्पति विकास, टूटे हुए स्तंभ और बहुत कुछ शामिल है। सोसायटी ने 29 सितंबर, 2021 को अपनी विशेष बैठक में पुनर्विकास के लिए ओम् लाइफस्पेस डेवलपर्स को नियुक्त किया।

चूंकि फ्लैट पीएनबी के पास गिरवी था, इसलिए उन्होंने एनओसी के लिए बैंक से संपर्क किया, जिसे अस्वीकार कर दिया गया, क्योंकि उन्हें डर था कि पुनर्विकास के दौरान अस्थायी तौर पर ही सही, इसकी सुरक्षा खो जाएगी। इसमें यह भी कहा गया है कि दस्तावेजों के बिल्कुल नए सेट के बिना ऐसी अनुमति पर कानून में विचार नहीं किया जाता है। इसके अलावा इसने आशंका व्यक्त की कि पुनर्विकसित आवासीय इकाई का नया बंधक बनाना असंभव होगा जिसे अभी तक अस्तित्व में नहीं लाया गया है।

याचिकाकर्ताओं ने बैंक को आश्वासन दिया कि फ्लैट पर उसका बंधक जारी है और नए आवंटित फ्लैट पर भी यह जारी रहेगा। उन्होंने यहां तक कहा कि डेवलपर उन्हें कठिनाई मुआवजे के रूप में 29,98,200 रुपये का भुगतान करने के लिए सहमत हो गया है, जिसे वे सीधे जेयलॉन के पीएनबी खाते में जमा करेंगे।

अदालत ने कहा कि यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता होगी कि पीएनबी के पक्ष में सुरक्षा न केवल पुराने फ्लैट के लिए बल्कि नए पुनर्विकसित फ्लैट के लिए भी बरकरार रहे।